Carmen me llamó después de cinco meses intentando vender el piso que había heredado en Valencia. Cero visitas serias. La agencia que había contratado le prometió vender en dos meses. Nunca le mostraron ningún historial de ventas anteriores en su barrio. Cuando rescindió y encontró una inmobiliaria con transacciones verificables en su zona, vendió en siete semanas. Un 8% por encima de la valoración inicial.
Lo que le pasó a Carmen no es excepcional. Acompañando a propietarios en operaciones de compraventa, constato que la mayoría elige su agencia por cercanía física o por una promesa verbal. Casi nunca por datos verificables. RealAdvisor permite precisamente eso: comparar agentes con su historial real de transacciones. Pero antes de llegar ahí, necesita saber qué criterios aplicar.
Los 5 criterios clave para evaluar una inmobiliaria en 30 segundos:
- Historial de transacciones recientes verificables en su zona específica
- Opiniones de clientes con respuestas del agente a las críticas
- Comisiones desglosadas por escrito antes de firmar nada
- Especialización real en su tipo de inmueble y rango de precios
- Contrato de exclusividad con duración razonable y condiciones claras
Por qué la mayoría de propietarios eligen mal su agencia (y cómo evitarlo)
El error más común que observo es brutal en su simplicidad: elegir la agencia que está más cerca de casa. O la que tiene el escaparate más bonito. O la que promete vender más rápido. Ninguno de estos criterios predice resultados.
En mi experiencia asesorando propietarios en Madrid y la costa mediterránea, he observado que elegir una agencia únicamente por cercanía física, sin verificar su historial de ventas recientes en el barrio específico, suele prolongar el tiempo de venta entre cuatro y seis meses. Este patrón es especialmente frecuente en zonas residenciales de precio medio, aunque puede variar según el tipo de inmueble y el dinamismo del mercado local.
¿Por qué ocurre esto? Sencillo. Una agencia puede tener oficina en su calle y no haber cerrado una sola operación en su barrio en el último año. Puede especializarse en locales comerciales mientras usted intenta vender un piso. Puede trabajar en un rango de precios completamente diferente al suyo.
El caso de Carmen: de 5 meses sin visitas a vender en 7 semanas
Acompañé a Carmen, profesora jubilada de 58 años, en la venta de un piso heredado en Valencia. La primera agencia que contrató le prometió vender en dos meses. Nunca le mostraron transacciones anteriores. Tras cinco meses sin visitas serias, rescindió el contrato. La segunda agencia, seleccionada porque podía demostrar ventas recientes en el mismo código postal, cerró la operación en siete semanas. El precio final superó en un 8% la valoración inicial.
La lección es clara. No confíe en promesas. Exija pruebas.
Los 5 criterios que realmente importan para evaluar una inmobiliaria
Voy a ser directa. Podría enumerar quince criterios. No lo haré. Me centro en los cinco que, en la práctica, filtran el 80% de las agencias poco profesionales. El resto son secundarios.
Historial de transacciones recientes en su zona
Este es el criterio que más peso tiene. Con diferencia. Una agencia profesional debe poder mostrarle ventas cerradas en los últimos doce meses en su zona específica. No en la ciudad. En su barrio. En su código postal.
¿Por qué importa tanto? Un agente que ha vendido recientemente en su zona conoce los precios reales de cierre. No los de publicación, que suelen estar inflados. Sabe qué tipo de compradores buscan ahí. Conoce los tiempos reales del mercado local.
Si el agente no puede mostrarle este historial, tiene dos opciones: o no tiene experiencia en su zona, o no quiere ser transparente. Ambas son señales de alerta.
Opiniones verificables y respuestas a críticas
Las opiniones importan, pero no como usted cree. Lo que veo con frecuencia es propietarios que miran solo la nota media. Error. Mire las opiniones negativas. Y sobre todo, mire si el agente responde a ellas.
Una agencia con cuatro estrellas que responde profesionalmente a las críticas me inspira más confianza que una con cinco estrellas y cero respuestas. La forma de gestionar los problemas revela la profesionalidad real.
Filtre las opiniones por fecha. Una agencia que tenía excelentes reseñas hace tres años y ninguna reciente puede haber cambiado de personal o de gestión.
Transparencia en comisiones y servicios incluidos
Según un análisis del mercado de comisiones inmobiliarias en 2025, el rango estándar en España se sitúa entre el 3% y el 7% del valor final de venta. Una horquilla amplia.
Un estudio de la OCU sobre 60 agencias en Barcelona, Madrid, Sevilla, Valencia y Zaragoza reveló que las comisiones oscilan entre el 2% y el 6%, con una media del 5%. Dato preocupante: solo 5 de las 60 agencias visitadas facilitaron un modelo de contrato en la primera solicitud.
Exija saber exactamente qué servicios incluye la comisión. Fotografía profesional, planos, certificado energético, difusión en portales, gestión de visitas, negociación. Si no se lo detallan por escrito, desconfíe. Para entender mejor quién asume estos costes en una operación, puede consultar información sobre el pago de honorarios inmobiliarios en España.
10 preguntas para su primera reunión con la agencia
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¿Cuántas viviendas ha vendido en mi código postal en los últimos 12 meses?
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¿Puede mostrarme transacciones cerradas con precios reales de venta?
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¿Qué porcentaje de comisión cobra y qué servicios incluye exactamente?
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¿Puedo ver el modelo de contrato antes de comprometerme?
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¿Qué duración tiene el contrato de exclusividad y cómo puedo rescindirlo?
Cómo RealAdvisor permite comparar agencias con datos reales
El problema principal que enfrentan los propietarios es verificar la experiencia real de un agente. Las promesas son fáciles. Los datos verificables, no tanto. Hasta hace poco, la única opción era fiarse de la palabra del agente o pedir referencias a conocidos.
RealAdvisor ofrece una solución concreta a este problema. Se trata de un buscador de agencias inmobiliarias que permite acceder al historial de transacciones pasadas de los agentes: propiedades vendidas, precios de venta reales, zona de especialización.
Cómo verificar el historial de un agente en 3 pasos:
- Introduce su ciudad o código postal en el buscador de RealAdvisor
- Consulta las transacciones pasadas de cada agente (propiedades vendidas, precios)
- Revisa las opiniones de clientes anteriores y contacta gratuitamente con los agentes seleccionados
La ventaja operativa es doble. Puede identificar agentes que realmente han vendido en su zona específica, no en la ciudad en general. Y puede detectar su segmento de especialización observando el precio medio de sus transacciones. Un agente que vende pisos de 150.000 euros no tiene necesariamente experiencia con propiedades de 500.000 euros.
El servicio es gratuito para los propietarios. Puede contactar con tantos agentes como desee y solicitar una valoración sin compromiso antes de tomar ninguna decisión.
Las señales de alerta que deberían hacerle descartar una agencia
Señales que deben hacerle descartar una agencia inmediatamente:
- Presión para firmar exclusividad en la primera reunión
- Negativa a mostrar transacciones anteriores en su zona
- Valoración muy superior a la media sin justificación documentada
- Contrato sin desglose de servicios incluidos en la comisión
- Exclusividad superior a tres meses sin cláusula de rescisión clara
La presión comercial excesiva es la señal más clara. Un profesional serio no necesita forzarle a decidir en el momento. Si le dicen que la oferta de comisión reducida solo vale hoy, salga de ahí.
La sobrevaloración intencionada es otra táctica frecuente. Algunas agencias inflan el precio para conseguir la exclusividad, sabiendo que luego tendrán que bajarlo. Usted pierde meses. Ellos ganan tiempo para trabajar otros inmuebles.
Las consecuencias de elegir mal pueden ser graves. El Ministerio de Consumo abrió expedientes sancionadores a inmobiliarias por prácticas como cobrar comisiones indebidas a inquilinos o imponer seguros no solicitados. Las sanciones pueden alcanzar el millón de euros en casos muy graves.
Un caso reciente ilustra el problema. La Secretaría General de Consumo sancionó con 3,6 millones de euros a una empresa del sector por cobros ilegales a inquilinos. No todas las prácticas irregulares son tan evidentes, pero el patrón existe.
Señales de profesionalidad
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Muestra transacciones recientes verificables en su zona
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Facilita modelo de contrato antes de firmar
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Desglosa servicios incluidos en la comisión por escrito
Señales de alarma
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Presiona para firmar exclusividad el mismo día
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Valora muy por encima sin comparables documentados
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Evita responder sobre rescisión del contrato
Sus preguntas sobre la evaluación de agencias inmobiliarias
¿Cómo sé si las opiniones de Google de una inmobiliaria son reales?
Busque patrones sospechosos: opiniones con texto muy similar, varias reseñas de cinco estrellas el mismo día, o perfiles de usuarios sin más actividad. Las opiniones verificables suelen incluir detalles específicos de la transacción. Filtre por fecha y observe si hay continuidad en el tiempo.
¿Qué diferencia hay entre un agente colegiado y uno que no lo está?
Los Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (API) colegiados están sujetos a un código deontológico y a la supervisión de su colegio profesional. En algunas comunidades autónomas, como Cataluña, existe un registro obligatorio. En otras, como Andalucía con la nueva Ley de Vivienda 2025, se está implementando un registro de agentes con requisitos de titulación o experiencia demostrable.
¿Puedo negociar la comisión con una agencia inmobiliaria?
Sí, las comisiones son negociables. El rango habitual se sitúa entre el 3% y el 7%, con una media cercana al 5%. Tiene más margen de negociación si el valor de su inmueble es alto, si ofrece exclusividad, o si la agencia tiene especial interés en su zona. Exija siempre el desglose de servicios incluidos antes de negociar.
¿Qué debe incluir un contrato de exclusividad justo?
Un contrato equilibrado debe especificar: duración máxima (razonable entre dos y tres meses), condiciones de rescisión sin penalización si no hay resultados, desglose de servicios incluidos, precio de salida acordado, y frecuencia de informes de actividad. Desconfíe de exclusividades superiores a seis meses sin cláusula de salida.
¿Cuánto tiempo debería dar a una agencia antes de cambiar?
Depende del mercado local, pero en condiciones normales, una agencia activa debería generar visitas serias en las primeras cuatro a seis semanas. Si tras dos meses no hay interés real, revise con el agente la estrategia de precio y difusión. Si no hay mejora en el tercer mes, considere cambiar.
Consideraciones antes de firmar con una agencia
Los criterios expuestos en este artículo son orientativos y no sustituyen una verificación personalizada de cada agencia. Las comisiones y condiciones varían según zona, tipo de inmueble y negociación. La regulación del sector puede variar entre comunidades autónomas.
Riesgos a considerar: exclusividad abusiva si no se lee detenidamente el contrato, comisiones ocultas si no se solicita desglose por escrito, infravaloración si el agente no conoce la zona específica.
Para decisiones patrimoniales importantes, consulte con un Agente de la Propiedad Inmobiliaria colegiado o abogado especializado en derecho inmobiliario.
La próxima decisión es suya: Antes de contactar con cualquier agencia, dedique treinta minutos a verificar su historial de transacciones en su zona. Un comparador como RealAdvisor le permite hacerlo gratuitamente. Ese pequeño esfuerzo inicial puede ahorrarle meses de frustración y miles de euros.
¿Tiene claro qué preguntará en su primera reunión con un agente?